随着城市更新的深入推进，“十五五”时期，区域综合性城市更新将成为引领城市内涵式发展、实现组团式更新的核心抓手。2026年，北京计划推动实施60多个综合化组团更新项目，标志着城市更新从“点状改造”正式迈入“片区统筹”的全新阶段。而区域综合性城市更新项目普遍面临产权复杂、资金平衡难度大、社会资本参与意愿不足、政策适配性不足等多重难点，对此，公司投资咨询事业部城市更新领域专家洪媛提出如下破题路径：

一、聚焦“片区统筹”：健全项目谋划与储备机制

区域综合性更新的总体思路是从“项目思维”转向“区域整体价值再生思维”。片区改造中社会资本回报率低、周期长的问题突出，亟需建立“体检—更新—评估”的闭环机制。必须坚持“一张蓝图绘到底”，做到资金和要素跟着项目走，项目跟着规划走。

下一阶段，北京市应聚焦“央地协同、市区联动、跨区协作”创新实践，谋划一批具有示范性、创新性、带动作用明显的区域综合性更新项目，真正实现“让项目等资金，不能让资金等项目”。同时，要完善从体检评估到储备入库、从方案编制到实施监管的全链条管理，确保片区统筹不走样、可持续。

二、创新“造血机制”：破解资金平衡与投融资难题

当前，城市更新的核心瓶颈并非市场缺钱，而是机制设计不匹配导致的社会资本参与积极性低。一方面，北京市应大力推广“策投规建营”全周期一体化模式。通过前端策划与后端运营的打通，降低整体交易成本，落实项目资金平衡责任。策划阶段即导入运营思维，投资阶段匹配全周期回报模型，规划设计兼顾功能与可变现性，建设阶段严控成本，运营阶段持续创造现金流——五环咬合，方能实现“投得准、建得好、运得久”；另一方面，北京市还应加快推动基础设施REITs等长期权益类工具落地，为存量资产提供退出通道。通过将运营成熟的更新项目证券化，可有效盘活存量、释放沉淀资本，形成“投资—运营—退出—再投资”的良性循环。通过机制创新，让城市更新真正从“政府输血”走向“市场造血”，从“阶段性投入”走向“系统性增值”。

三、强化“弹性管控”：完善土地政策与协同治理

以新增建设用地为导向的传统政策法规和审批流程，已难以适应存量更新需求。当前最棘手的用地问题集中在三个方面：土地混合利用、用途合理转换、立体分层确权。对此，应系统建立“正面清单+负面清单+过渡期”的弹性管控框架——正面清单明确允许的功能转换方向，降低制度性交易成本；负面清单守住安全与公共利益的底线；过渡期政策为低效用地临时改变用途提供合规通道。

在治理层面，无论是上海武夷路探索的“平台型治理”模式，还是北京市丰台区创新的“一办、一院、一平台、多伙伴”工作机制，都证明政府应从“包办者”转为“搭建者”。通过行政统筹、空间统筹与资源统筹激活社会力量，形成“目标共荣—利益均衡—冲突化解”的良性合作网络。尤其在产权复杂、居民诉求多元的老城片区，建立有效的协商与利益分享机制，直接决定了项目能否落地。

区域综合性城市更新是统筹存量资源配置、优化功能布局、实现片区可持续发展的关键抓手。从“点状突破”到“片区统筹”，不是简单的规模放大，而是发展逻辑的根本性转变。破解当前困局，必须在谋划机制上做实“片区统筹”，在资金平衡上创新“造血机制”，在制度供给上强化“弹性管控”。唯有此，才能让城市更新真正从“政府输血”走向“市场造血”，从“单点突破”走向“整体焕新”，为城市的内涵式、可持续发展提供坚实支撑。